O ile skoczą ceny mieszkań

Kumulacja czynników cenotwórczych przekłada się na dalszy wzrost cen nieruchomości. Jak dużych podwyżek na rynku nowych mieszkań możemy się spodziewać w tym roku? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.     

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A.: Trudno jednoznacznie oszacować, o ile w 2022 roku zdrożeją mieszkania. Z pewnością będą to podwyżki znaczące, biorąc pod uwagę dwucyfrową inflację, wzrosty cen materiałów budowlanych i ich ograniczoną dostępność. Podniesienie stóp procentowych godzi nie tylko w nabywców posiłkujących się kredytem, zwiększają się również koszty finansowania inwestycji dla deweloperów. Należy tutaj także uwzględnić utrzymujące się problemy z niską dostępnością coraz wyżej wycenianych działek pod nowe osiedla. W ostatnich latach mieszkania drożały w tempie 10-12 proc w skali roku. Nie jesteśmy w stanie dziś przewidzieć, czy w 2022 taki scenariusz się powtórzy.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development: Prognozowane przez NBP kolejne wzrosty inflacji będą miały odzwierciedlenie w podwyżkach cen energii, transportu, materiałów budowlanych oraz presji płacowej po stronie wykonawców. Oznacza to wyższe koszty generalnego wykonawstwa. Ponadto, ograniczona ilość działek budowlanych, szczególnie w dużych miastach, sprawi, że ich ceny będą szły w górę. Wszystkie te czynniki, a także wchodzący w połowie roku Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowodują wzrost cen, ale zakładam, że będzie on kilkuprocentowy. Cena za metr kwadratowy w dużym mieście jest już dzisiaj bardzo wysoka, a zapowiadane podwyżki stóp procentowych uniemożliwią kolejnym grupom klientów pozyskanie kredytu. Dlatego deweloperzy, dla których klient indywidualny jest nadal głównym odbiorcą, nie będą windować cen wyżej niż o 3-5 procent.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.: Nie zakładamy scenariusza, w którym ceny mieszkań miałyby spadać. Należy się spodziewać trendu wzrostowego w odniesieniu do cen nieruchomości. Trudno jednoznacznie określić, o ile wzrosną.

Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate: To fakt, przez ostatnie dwa lata rynek nas nie oszczędza. Najpierw pandemia, która na pewien czas zatrzymała sprzedaż mieszkań, teraz borykamy się z wysoką inflacją i konfliktem zbrojnym za naszą wschodnią granicą. Nie bez znaczenia były również nowe regulacje dotyczące polskiego ładu. Koszty budowy, robocizny, materiałów istotnie wzrosły, co bezpośrednio przekłada się na  wzrost cen metra kwadratowego nieruchomości. W ostatnim kwartale 2021 roku wzrost cen na rynku pierwotnym w poszczególnych stolicach województw, poza Warszawą w porównaniu rok do roku wyniósł od 13 – 16 proc. Bieżący rok będzie podobny do roku ubiegłego, wzrosty cen być może nie będą już tak dynamiczne, jednak w dalszym ciągu musimy się liczyć z drożejącymi mieszkaniami, głównie z powodu ciągle rosnących kosztów realizacji.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska: Koszty projektów mieszkaniowych rzeczywiście rosną w bardzo szybkim tempie i to na każdym etapie, od zakupu działki po realizację budowy. Ceny materiałów, brak pracowników, wzrost kosztów pracy odgrywają tu oczywiście kluczową rolę. Może się zdarzyć, że podaż w ujęciu całościowym polskiego rynku będzie ograniczana, ponieważ część inwestycji deweloperskich zostanie przynajmniej czasowo zamrożona.

Równocześnie popyt utrzymuje się na dość wysokim poziomie, mimo systematycznego wzrostu stóp procentowych. Mieszkanie to jest potrzeba podstawowa i nie sposób jej zastąpić. Z kolei w Polsce nadal mamy do czynienia ze zjawiskiem opisywanym obrazowo jako głód mieszkaniowy. Wszystko to powoduje, że mieszkania będą wyraźnie droższe. Tym bardziej, że oprócz kumulacji realnych czynników przekładających się na wzrost kosztów realizacji inwestycji, mamy też do czynienia z inflacją. Z naszych szacunków wynika, że w tym roku można się spodziewać wzrostu cen na poziomie około 10 proc. 

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus: Według ekonomistów stopy procentowe mają być podnoszone regularnie aż do trzeciego kwartału tego roku, ale to w dużej mierze prognoza teoretyczna. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć inflacji, zmian na rynku materiałów budowlanych i surowców, ani wielkości podwyżek stóp procentowych. Mamy aktualnie do czynienia z absolutnie unikalnym splotem okoliczności, nie ma danych historycznych, na których można by opierać rzetelne wyliczenia prognoz. Prognozy dotyczące kształtowania się cen są obarczone wieloma założeniami, co osłabia ich jakość. Trudno więc określić, na jakich warunkach będziemy wprowadzać na rynek trzy inwestycje, które mamy na etapie przygotowania.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic: Ceny mieszkań będą rosły nadal, ale nie z powodu rosnącego popytu tylko z uwagi na malejącą podaż. Deweloperzy budują coraz wolniej, bo dłużej zajmuje zdobycie gruntu i przygotowanie inwestycji. Trzeba też zakładać dłuższy okres budowy ze względu na ewentualne problemy z pozyskaniem materiałów. Do tego dochodzi rosnąca aktywność funduszy inwestycyjnych, które zawierają umowy na całe budynki czy inwestycje. W związku z tym, podaż mieszkań na „normalnym rynku” jest jeszcze mniejsza, a możliwości produkcyjne deweloperów są coraz bardziej ograniczone. Nie przewidujemy jednak aby wzrost cen mieszkań przekroczył poziom inflacji, prawdopodobnie będzie to 7-10 proc. rocznie. 

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest: Wszystko wskazuje na to, że ceny mieszkań nie zatrzymają się i dalej będą miały tendencję wzrostową.  Przewidujemy, że w tym roku podwyżka może być co najmniej kilkuprocentowa. W przypadku nowych inwestycji, trudno w tej chwili nawet określić ceny mieszkań, gdyż ciągle rosną ceny materiałów i wykonawstwa.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential: Liczymy, że wzrost  cen w ujęciu rocznym wyniesie minimum 5 proc. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie miał najmniejszy wpływ na podwyżkę, gdyż deweloperzy zdążyli już określić tu ryzyko finansowe i się przygotować. Niestety czynniki, takie jak inflacja czy wzrastające stopy oprocentowania kredytów są tak naprawdę wciąż wielką niewiadomą, a to przede wszystkim one determinują wzrost cen mieszkań.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development: Na koniec 2021 roku NBP informował o podwyżce 17 proc. r/r w Polsce. Naszym zdaniem wzrosty cen nieruchomości w krótkim okresie się utrzymają, gdyż nadal rosną koszty wytworzenia. Wyhamowanie może nastąpić w drugiej połowie br. z uwagi na utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych. Wciąż mamy do czynienia z dużą aktywnością inwestorów i popyt z ich strony w dużej części rekompensuje nam wstrzymujących się klientów kupujących na własne potrzeby. Biorąc pod uwagę, że dotychczas Poznań reagował na zmiany rynkowe mniej gwałtownie niż reszta dużych miast, spodziewamy się, że wzrost może być tutaj nieco wolniejszy i korekty cen niższe.

Piotr Baran, prezes zarządu PCG S.A.: Rzeczywiście mamy obecnie dużo czynników wpływających na wzrost cen. Niestety nie da się uniknąć podwyżek, ponieważ jesteśmy zależni od cen materiałów i kosztów pracowniczych. To one w największym stopniu determinują stawkę za metr kwadratowy i podnoszą koszt realizacji całej inwestycji. Szacujemy, że w tym roku wzrost cen w zależności od lokalizacji będzie kilkunastoprocentowy, a w niektórych miastach może nawet sięgnąć ponad 20 proc. Szczególnie może to dotyczyć miejscowości, w których dotąd ceny były relatywnie niskie na tle innych ośrodków, a w teraz muszą dogonić wzrost kosztów produkcji mieszkań.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home: Jeszcze przed wybuchem wojny na Ukrainie eksperci szacowali, że w 2022 roku ceny mieszkań w Polsce dalej będą rosnąć. Wolniej niż w poprzednich latach, bo o około 5 proc. w skali roku. W tej chwili podnoszenie cen nieruchomości to nie wybór deweloperów, ale konieczność. Trudno powiedzieć, jak dużych podwyżek cen mieszkań można się spodziewać. W niepewnej sytuacji ciężko stawiać wiarygodne prognozy. Szacujemy, że mieszkania będą drożeć w podobnym tempie jak dotąd, około 10 proc. rocznie. Wystarczy wymienić kilka przyczyn, jak wzrost cen materiałów budowlanych, cen paliw, braki pracowników czy nowe przepisy.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service: Wzrost kosztów budowy, mniejsza ilość rozpoczynanych budów, wyższe ceny materiałów i wyższy koszt zakupu działek pod budownictwo wielorodzinne oraz braki kadrowe to czynniki, z którymi branża mieszkaniowa mierzy się już dziś. Wszystko wskazuje na to, że ceny mieszkań nadal będą rosły. 

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development: Pomimo wysokiej konkurencji i presji na marżę deweloperską, nie obędzie się bez wzrostu cen. Ten będzie wynikał z czynników niezależnych od deweloperów, przede wszystkim inflacji i zmiany przepisów, które realnie przekładają się na koszty wytworzenia mieszkań. Wzrost cen mieszkań w skali roku będzie się utrzymywał na poziomie kilku procent powyżej inflacji. 

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper: Ceny niektórych produktów i usług biją rekordy. Drożeje prawie wszystko. Coraz więcej płacimy za codzienne życie, rachunki, utrzymanie domu i mieszkania. Dodatkowo, ekonomiści są zdania, że to może być dopiero początek wzrostu cen i w przyszłym roku drożyzna będzie jeszcze większa. Prognoza dotycząca inflacji za marzec br. mówi o 10,1 proc., ale GUS wyliczył, że ceny wzrosły  aż o 10,9 proc. Tak bardzo nie doszacować tego wskaźnika nie zdarzyło się analitykom nigdy dotąd. Owszem bywało, że prognozy mocno nie trafiały, ale "mocno" oznaczało nie więcej niż 0,6 pkt proc. W kwietniu 2021 roku, w marcu 2017 roku, w sierpniu 2013 roku i lipcu 2011 roku. W marcu 2022 roku pomyłka wyniosła aż 0,8 pkt proc.  To pokazuje, w jak niepewnych okolicznościach gospodarczych przyszło nam teraz żyć i jak ciężko oszacować wzrost cen mieszkań w ujęciu rocznym.

Marcin Michalec, CEO Okam: Pewne wzrosty wydają się być nieuniknione z uwagi na rosnące ceny materiałów budowlanych oraz surowców, jak również niepewną sytuację w naszej części Europy, która odbija się na światowych rynkach. Istnieje dość znaczne zagrożenie brakiem pracowników fizycznych, ale wyzwaniem będzie także sprawna implementacja przez inwestorów zapisów nowelizacji ustawy deweloperskiej. W tym momencie ciężko jednak dokładnie oszacować skalę wzrostów. Nasze projekty kojarzone są przez klientów z wysoką jakością i dobrym standardem wykończenia, co chcemy utrzymać, wprowadzając kolejne ulepszenia i innowacyjne rozwiązania, a to oczywiście wiąże się z wyższymi kosztami budowy, które w obecnych czasach idą w górę.